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家元会員 ペリエ様

不動産事務員さんの見聞録。

住宅ローンは新築に優しい?


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家を買おう、と思ったら

どんな家が欲しいか と どんな家なら買えるのか

の折り合いをつける必要が出てくるかと思います。

今回は、住宅ローンの審査結果が

新築と中古で変わることがある お話。

 

やはり高い買い物なので、欲しい物件があっても

お金が足りないのが普通です。

今あるお金で買えるものを買うのか、

もう少しお金を貯めてからより良い物件を手に入れるか、

大抵はどちらかになると思います。

 

自己資金に自信のない ある人が フルローンで

1500万円の中古マンションを買う場合

(これなら買えるかな?と不動産へ相談に来られた場合) 

ローン審査で最高1800万円を借りられることが決まりました。

それで、その方は こう検討されました。

「自分は1800万円が上限だから、その範囲で買える物件を

探すしかないなあ。1500万円の物件よりは少し良いのが

買いたいなあ。新築物件は高いから、中古で2000万円くらいを

狙って、物件が見つかるまでは足りない分を貯金をしていよう」

 

さて、それならば

 

この方がこのとき フルローンで2000万円の新築戸建ての

購入相談をされていたらどうでしょう、

ローン審査の結果は、2200万円が上限で借りられることに

なったのです。

 

単純に、家自体の価値が上がると、ローンの貸付額も上がるのです。

 

この方は今、1500万円の中古マンションを買うことも、

2100万円の新築戸建てを買うことも選ぶことができるのです。

 

どんな物件が欲しいか、決まっている方はそれでよいのですが、

中古、新築、マンション、戸建てと色々迷っている場合は、

全部のパターンでローン審査をしてみてはいかがでしょうか。

 

また、例えば価格の違うマンションで悩むなら、両方審査してみると

案外 価格の高い方のマンションを狙える可能性が出てきたりもします。

 

くれぐれも安物買いの銭失いにならないように(^^)/

 

 

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投資用


不動産の事務をやっておりますと、  投資用物件をお探しのお客様によくお会いします。

青年実業家のような方や 退職金で投資をしたいとお考えの方など が多いです。

せっかくお越しいただいたのに、営業担当と話をすると 、ほとんどの方が辞退されます。

投資用物件を購入するなら、1棟建てが おすすめだからです。

ビルオーナーになってしまうくらいの 意気込みと資産が無いと、利益を出すのが難しいのです。

一部屋を買って、人に貸しても、あまり 旨味がありません。

仲介や、家賃の支払いシステム、 部屋の管理などを、業者に任せると お金がかかるのです。

誰も住まないこともありますし。 誰が住むのかもわかりません。

(入居者様との、トラブルが起りかねない)

一部屋といえども買うのは高い買い物です。

安く買ってどれだけ集客できるか(もしくは永く住んでもらうか)、

ですが、 それなら部屋数がたくさんあって、儲けを出す

薄利多売方式の方が安定感があります。

いずれにせよ、元をとるまでに年数がかかります。

税金や法律に明るい方が良いですし、色々考えると

まあ、面倒くさい。

でも面倒くさいで、やめるにやめられないので 怖い。

 

オーナーチェンジ物件の取り扱いはありますが、

どうして、前のオーナーが手放すことにしたのか…。

今、利回りが良くても、先はわからないのです。

センスがあったり、運があったり よく勉強して、

よく面倒を見れる人なら 良いかもしれません。

不動産屋さんに丸投げすればよい、というわけにはいきません。

 

だから投資なのです。 資金があってこそ、の投資です。

 

住んでいた自宅を貸したい、という場合があります。

子供が独立して、二階部分が丸々空いている 

ワンルームに住み替えたいなど理由があるのだと思います。

転勤なら帰る予定もあるでしょうから、貸すことが多いようです。

不動産屋さんが査定してくれるので、貸すか売るか 貸せるのか、売れるのか、

ご相談されるといいと思います。

 

税金の滞納で資産差し押さえにあい、 競売にかけられる。

そんなパターンもあります。

 

どんな家でも、売ると売れるものだと聞きます。

なので、売ることに関しては、貸すより段取りよく済みます。

ただ、売れたお金で住み替えの新居のローンに使ったりするのが常で、

一般的には、儲けを出す、というレベルにはならないと思います。

 

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また、投資目的では無くて、住むために買うのなら、

買える時に買える値段で(安く)買って

後で売ればいいや、と思って物件購入するよりは

ずっと、ここに住みたいなあ というお家を探したほうが

最終的にはお得だと思います…よ。

 

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どちらが向いているか


 

住宅購入を考えるとき、 まず、賃貸とどっちがいいのか 考えると思います。

(今回は、そこは省きます)

そして、買うとなったら次は マンションか戸建てかを考えるでしょう。

 

どちらが向いているのか、で 検討すると思います。

絶対に戸建てが良い、と決めていても 本当は向いていないことがあるので注意です。

逆も然り。 不動産屋さんに来てから決めるお客様も多いです。

来たときは戸建てのつもりが、最後はマンションを買っていたりします。

 

よくいわれる

マンションのメリットは、立地・防犯・管理

戸建てのメリットは、土地を持てる があげられると思います。

土地があれば、建て替えたり、庭や駐車場を得られたり

子孫に譲ったりできます。

 

買った後に出てくる不満は

通勤が想像より不便、遠いはずの工場が風向きでうるさい・くさい

マンションの駐車場料金が意外と負担になる…いろいろ。

 

お客様を見ていて、何となく結論として感じるのが

戸建てでもマンションでもいいので、

なるべく不満の出てこないところを選べばよい

ということです。

 

絶対に完璧な物件はないので、

あまり神経質になっては買えませんが、

環境を重視されている方が成功されているように思います。

 

また、似た環境で探すと、検討していた町の隣町に

より理想に近い物件が ほいほい あったりします。

お子様の学区で選ばれる方が多いので、 どうしても場所を

指定したいことも あるでしょう。

そういう場合でなければ、 大まかに決めて、

なるべく条件の近いものを 選ぶとうまくいくようです。

 

ここだ、と思ったら早めに契約に進まれたほうが いいかもしれません。

案外、不動産は取り合いになっていることが多いです。

わー、少しの時間差で買えなかった というのを目撃したことがあります。

 

中古か新築か。 中古を選ぶお客様は

建物自体よりも、そこ に思い入れがあるかたが多いです。

 

例えば、 友達の住んでいるマンションで、

他からの評判も良いし 是非そこに住み替えたい、と言って、

空き室が出るのを ご予約して待たれるお客様もいらっしゃいます。

逆指名できるような感覚で、中古というよりは 「まさにそこ」に住みたいから買う。

そういうのが 一番いいように思います。

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絶対にここに住みたいかどうか…?!

実際、中古物件は汚いことがほとんどです。

リフォーム済み物件を選んでも、気になる箇所は 出てくると思います。

(どうせなら自分で好きなようにリフォームしたかったという方もいます)

汚くても安いから気にしない、というだけでは ちょっと安易かもしれません。

 

一応、よくいわれる建物の盲点を以下に記しておきますね。

中古マンション

古くても、内装がキレイで、外観もしっかりしている そう見えるマンションがあります。

けれど、目に見えないところ、配管などがダメになっている

(数年後ダメになってくる)とトラブルのもとになります。

大規模修繕工事がいつ行われたのか、

修繕積立金が いくらなのか、

管理費以外にもよく見ておく必要があります。

建てられた年によっては、住宅ローンの審査が 通らないことがあります。

 

中古戸建

前に住んでいた方が、どうして出て行ったのか

ご近所のトラブルのことがあるので 少し気にして聞いてみた方が良いでしょう。

町内会のことや、ゴミ出し場所なども 知っておかないといけません。

こちらも、修繕工事がいつ行われたのか チェックしておくと良いと思います。

特に戸建ては、メンテナンスは全部自分で 行わなくてはいけないので、

工事の記録を 残してあるお宅を購入したほうが良いと思います。

そういう記録を残している住人の家だった、 というだけでも、建物への安心感があります。

 

法律で、建て替えや建て増しができない物件が あります。

思うようにリフォームできるのか 注意しておいたほうがよいです。

 

中古の良いところ は

住んだ人や住んでいる人がいるので、

周辺環境についてよくわかることです。

自分が手放すときには、また誰かが買ってくれるだろう、

というくらいの場所にある物件を購入したほうが得でしょう。

 

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ペリエ
 ユーザー名:ペリエ
 ラ ン ク:家元会員
 カテゴリ :不動産
 趣味・特技:映画鑑賞・ジョギング
 性  別 :女性
 地  域 :東京都
 登録日  :2016-06-30
 最終ログイン :2017-11-20

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